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租金评估:实例详解怎样进行住宅三类租金评估
发布时间:2022-09-05
根据住宅租赁价格的因素构成理论,租金可以分为三类,即福利租金、成本租金与市场租金。
现在,拟结合国内外租金评估经验,系统梳理长三角S市不同类型租金的构成,为多元化的租金类型评估提供理论依据。
此外,拟从传统方法与大数据法两方面探讨住宅租金的技术评估方法,为确定不同类型租金标准、制定市场租金基准价格体系与修正体系提供参考。
一、福利租金评估
福利租金主要针对S市的廉租房,租金内涵包括折旧费、维修费与管理费三大费用,评估方法借鉴德国的经验选取成本法,对三大费用项进行加总。
福利租金成本法计算项
在此选取一成套公房作为福利租金评估方法的检验案例。该成套公房楼层位于多层且无电梯,两房户型,建筑年代在 1995 年,建筑结构为混合一等。
根据成本法的评估结果,租金为9.90元/平方米/月,该成套公房目前的租金实际水平3.02元/平方米/月,说明目前S廉租房的租金水平不能维持基本成本,政府财政补贴比例较大。
二、成本租金评估
成本租金主要针对S市公共租赁住房与单位租赁住房。
租金内涵包括折旧费、维修费、管理费、投资利息与房地产税五大费用,评估方法借鉴英国经验选取成本法,对五大费用项进行加总。
考虑到S市公租房开发模式不同,对所加总的成本项有所影响,在此针对不同开发模式进行成本项的探讨。
在此选取S市一市筹公租房项目,作为成本租金评估方法的检验案例。它S市公积金管理中心投资,利用公积金增值收益从原开发商手中收购,因此它属于公积金管理中心投资收购模式,成本项中应计土地取得成本,不计投资利息。
根据成本法,评估租金为42.7元/平方米/月,与它目前的租金实际水平41.83元/平方米/月,相差较小,该方法适用性较强。
三、市场租金评估
市场租金构成包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房地产税、保险费、地租、利润八大费用,评估方法可选择比较法、收益法与大数据的快速评估方法、特征价格法。
1.比较法:适用于可比实例较多的租赁房评估。
比较法的估价逻辑是以交易实例的交易情况、交易、区位、实物状况与权益状况对待估房产价格进行修正,以得到待估房地产价格。
具体修正因素包括交易情况、交易、居住环境、人文环境、繁华程度、公共设施、层次、面积、朝向、装潢、配置、小区配套、成新、结构等。
2.收益法:适用于有(潜在)收益可量化的租赁房评估。
收益法在确定房屋售价与资本化率后,按照收益法公式折算出房屋纯租金,再加以维修费、管理费、房地产税、保险费,形成房屋租金。
式中:P为不动产价格,A为净收益,r为资本化率,s为纯收益逐年递增的比率,n为剩余年期。
在此选取BLJY(北区)作为传统方法的检验案例。
比较法评估租金为45.16元/平方米/月,收益法评估租金为57.88元/平方米/月,案例实际租金为42.17元/平方米/月。BLJY (北区)周边市场成熟,比较法评估结果可信程度较高,收益法对其未来的预测有一定主观性与不确定性,结果仅作参考。
3.快速评估法和特征价格法:适用于市场成熟,有大量案例的区域。
快速评估法一般在样本数量大于30时才能满足模型的基本要求。
对所有案例以房型分类,取每个房型面积的中数作为该房型的标准面积,对每个房型的单位面积租金进行分析,以每个案例为基础,计算 99% 置信度的置信区间,然后剥离置信区间以外偏离程度较高的部分案例,对置信区间内的成交数据重新计算单位面积租金,按租金 = 标准面积 × 单位面积租金,计算每类房型的租金。
特征价格法的本质是根据影响租金的因素进行模型构建及租金评估,即构建影响租金水平的特征变量体系(见下表),根据收集的样本数据进行多元回归,从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。
针对S市不同类型租赁住房,从概念上梳理了其对应的租金内涵,廉租住房对应福利租金,公共租赁房与单位租赁住房对应成本租金,市场化租赁住房对应市场租金。
借鉴国外经验针对不同租金选取相应的评估方法,并进行一定的案例检验。
福利租金采用三大费用加总的成本法评估;成本租金采用五大费用加总的成本法评估;市场租金采用比较法、收益法、快速评估法与特征价格法评估。