商业房产的租金水平是由楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异的。 

进行商业房产租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。

四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。

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一、影响租金评估的因素

1.楼层因素 

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价(例如女人街开盘时)，用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升(下降)一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。 

2.配套组合因素 

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺(店中店)形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价。 

3.商业业态因素 

商业业态不同，租金的计算方法也不同。按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：

租金=单位面积(㎡)每月产生的销售收入x实际使用面积x抽成扣点。 

二、如何进行租金测算

(一)常用的租金测算的途径 

1.实地调研； 

2.网络查询； 

3.与第三方公司合作； 

4.通过营业额进行反推(适用于调研难度较大的大型商场租金估测)； 

5.经验数据 

(二)不同途径的适用性

1.针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；

2.针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 

3.通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 

(1)通用公式

   年租金=年营业额x承租水平 

   租金单价=年租金/12/30/租赁面积 

(2)常见的几种业态的承租水平 

承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算。

①餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。 

②娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 

③超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。 

④电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。 

⑤百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。 

(3)租金测算实例分析

①实例：

2000㎡钱柜KTV一间，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。 

②计算：

年营业额=日营业额x12x30=15x30x12=5400万元 

年租金=年营业额x承租水平=5400x4%=216万元 

租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216x10000/12/30/2000=3元/㎡.日