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商业房产租金评估的常用方法及局限性

发布时间:2021-03-23

 

商业房地产项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 

那么,进行商业房产租金评估常用的评估方法有哪些呢?又有什么局限性呢?

 

四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。

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一个商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。

在各行各业的商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此,不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度,从而使品牌可以扩大市场份额,提升知名度,获得更多的利润。

 

一、横向比较

根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平(一楼多少、二楼多少),然后得出一个整体的租金水平,然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。

这个是根据市场的客观现状得出的租金水平,一般是应该是比较客观的,新型商业较为适用。

存在的问题:比如,没有完全两个相同的项目;不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

 

二、回报率倒推

根据物业的开发成本,设定一个基本的回报率(如8%),去推算整体的租金水平;然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法,有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。这种方法较为适用于成熟的商业体。

存在的问题:市场能够承受的租金水平是动态的,这个分析模式是静态分析;市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

 

三、细分业态推算

百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围,根据自己项目的特点和商业规划,分别计算各个业态的租金,然后得出一套租金计算体系。

新型商业较为适用,对于市场比较了解的商业操盘者较为适用。

存在问题:涉及的细节问题太多,不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

 

商业房产的变数太大,同一条街,马路这边的铺子可能就远比对面的旺。2个条件差不多的购物中心,可能就是因为入口的不同而人心相背。这就是所谓没有相同的2个铺子。

我们也没有办法精确的推导出每一个铺子的租金。最根本的方法,你找10个你想的租户,有2~3个租户愿意付的,就是合理的租金。