在客观条件允许的情况下，对商业房地产采用收益法评估得到的评估价值更为客观、真实。

但是，采用收益法评估商业房地产时，首先就要确定租赁收益。那么，应该怎样确定呢？

一、应对委估商业房产所处城镇的商业区分布有一个完整、全面的了解，以便确定委估商业房产所处的商业地段及租金水平。

根据城镇的规模大小，一般情况下：

1.县级的商业中心区基本为一个，并以此向外辐射，越往外走商业性越差，可将商业性按繁华程度并结合租金档次划分为：较繁华地段、繁华地段、次繁华地段及一般地段；

2.县级市的商业中心区一个，次级商业中心区可根据当地经济发展的现实状况分为一至二个。

(1)县级市的商业中心区按繁华程度并结合租金档次划分为：较繁华地段、繁华地段、次繁华地段及一般地段，

(2)县级市的次级商业中心区按繁华程度并结合租金档次划分为：繁华地段、次繁华地段及一般地段。

3.更大的城市可根据实际商业情况及租金水平并结合日常评估实践工作划分相应数量的商业中心区及次级商业中心区，甚至是商业中心区、次级商业中心区及一般商业中心区等。

不同的地段对应不同的租金水平，在日常的评估实践工作中不断收集、分析，划分相应商业中心区不同繁华程度地段，并确定相应繁华程度的租金水平，经过长时间的积累，就能对相应的城镇建立起相应的商业分区及租金地段图，以辅助日常的评估工作。

二、要调查了解各地段内不同的经营类别及不同地段以经营何种类别商品为主。

1. 经营不同商品类别，从市场当中获得的收益是不一样的，能够承受的房屋租金也就不一样。

具体为经营贵金属饰品、品牌服装及鞋专卖、普通服装及鞋、饮品、食品或餐饮及建筑材料等，根据各地段商业性优劣依据现实情况确定各地段内的经营类别，并确定不同地段各经营类别的租金水平。

2.区分不同地段以经营何种类别商品为主。

因为商业房产的经营类别具有一定的聚集性，相同经营类别会在日常经营过程中逐渐形成一定的聚集，在传递给客户群体购买何种商品应去何处的信息同时，逐步形成方便客户的“一条龙”服务。

即在同一地段可将相关同质商品买齐，顺便将原先落户在该地段经营与主营商品品质不搭的商品经营户挤出该地段，以完成不同地段的商品经营性优选。

至此，委估商业房产的租赁收益就可根据在何种繁华地段以经营何种商品前提下进行核定，再结合委托人提供的租赁合同作为参考、分析，由此确定的评估租金参数就比较准确了。