在进行商业房地产项目租金评估时，我们就有必要了解到其租金体系是怎样制定的，这样就可以为租金评估提供依据。

那么，大型商业房地产项目租金体系制定的步骤有哪些呢？

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一、大型商业房地产项目单层租金体系制定时要遵循三个步骤 

第一步 通过前期的市场调研锁定该平层的均价

根据市场上同类产品相同楼层的一手租金和转租金价格情况锁定这两个价格参照区间，然后再通过对有意向经营的商户的访谈，初步确定项目某一楼层的租金均价区间。 

第二步 按照平面分割分类法确定各类铺位的价格

依据这一楼层的均价系统确定各个铺位的价格，其中一个最基本的方法就是要根据平面分割确定铺位的具体租金价格。 

假设一个楼层有100个商铺，首先要根据位置好坏不同划分为几个档次，但是一般不会超过四个档次。

具体来说，一般电梯周边、通道口、交叉口或大门口附近等位置较好的铺位可以划为A类，然后比照A类铺位位置稍差但又不属于很差位置的中等铺位可以划分为B类，剩下的处于边角等偏僻位置的铺位则划分C类。楼层的全部铺位按照不同类别划分完毕后，通常B类产品的价格就相当于整个楼层的均价，A类铺位的价格高于均价，而C类的价格则低于均价。 

第三步 根据市场上的差价关系进行理论租金的定位

所谓差价关系，是指市场上经营商户对于不同档次铺位价格差距的看法和认同度。

比如，一个项目某一楼层的铺位每间是20平方米，A类铺位和B类铺位的租金差价是一天一平方米1.5元，那么两个同等面积铺位的月租金的差价是900元，年租金的差价是10800元。

在调查经营商户对这两类铺位租金差价的认同时，如果所有商户都说“一年就差这么点钱，那我要A类的，不要B类的”，这就说明二者1.5元的价差太小，应当进一步拉大差距。在拉大价差时，具体做法是楼层的基价不变并将A类铺位的价格调高，因为在调查中得出的结论是所有商户都倾向于A类铺位。 

运用这种方法，通过不断微调就可以将不同类别的铺位基价确定下来，这时整个楼层的租金价格体系就达到了可执行的水平。

一般来说，铺位的价格不可能做到每个铺位都有一个不同的价格，否则各个铺位之间的差价关系会很大。

因此，常规的做法是按照铺位类别定价，每个平层只要能够确定各个档次铺位的价格，基本上就可以对外公布并进行招商。  

二、项目不同区域的租金定价方法

整个项目的租金体系确定后，最终还要落实到项目不同区域的具体租金价格上，大体来说，商业地产项目可以分为门市房和内铺两个不同区域。 

1.外围门市房 

对于任何商场而言，外围的门市房都是一个相对独立的租金体系。  

门市房根据位置不同，可能会有东南西北四个面向，一般来说紧邻主干道的“主面”租金价格最贵，靠近次干道的侧面位置会稍微便宜，而背面的商铺可能最为便宜。在“一面一价”的主流价格基础上，再根据同面向各个商铺的位置好差进行租金价格的微调。 

2.内铺 

内铺的租金价格体系一般是按照平层定价，所以每一平层应当有一个基价系统，然后再按照类别确定各类铺位的租金价格。